Chỉ giới xây dựng là một thuật ngữ quan trọng trong ngành xây dựng.
Mọi chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng đều cần nắm vững thông tin về chỉ giới xây dựng của dự án và thực hiện đúng theo các quy định pháp luật liên quan.
Mời bạn cùng Xây dựng Kiến Xanh tìm hiểu khái niệm về chỉ giới xây dựng và những vấn đề xung quanh!
Phần 1: Khái niệm Chỉ giới Xây dựng là gì?
Tại khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 và Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định rõ về Chỉ giới Xây dựng như sau:
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.
Hoặc hiểu đơn giản: đây là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà ở, công trình trên mảnh đất đó.
Chỉ giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi so với chỉ giới đường đỏ, tuỳ thuộc vào vị trí của công trình trên lô đất.
Phần 2: Quy định về Chỉ giới xây dựng và Khoảng lùi công trình
Khoảng lùi công trình là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Việc xác định khoảng lùi này phụ thuộc vào việc tổ chức quy hoạch không gian của dự án.
Chiều cao của công trình được tính dựa trên chiều rộng của lộ giới và phải tuân thủ các quy định trong bảng sau:
| Chiều rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng dự án (m) | Chiều cao xây dựng dự án (m) | |||
| ≤19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥28 | |
| <19 | 0 | 03 | 04 | 06 |
| 19 ÷< 22 | 0 | 0 | 03 | 06 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 06 |
Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đườngvà chiều cao xây dựng của công trình.
Ngoài ra, bạn cần nắm rõ những quy định về khoảng lùi công trình như sau:
Đường rộng dưới 19 mét
Công trình có chiều cao dưới 19 mét thì không cần lùi thi công sát vỉa hè.
Công trình có chiều cao 22 mét thì phải lùi vào khoảng 3 mét tính từ vỉa hè.
Công trình có chiều cao 25 mét thì phải lùi vào khoảng 4 mét tính từ vỉa hè.
Công trình có chiều cao lớn hơn 28 mét thì phải lùi vào khoảng 6 mét tính từ vỉa hè.
Đường rộng từ 19 đến 22 mét
Các công trình xây dưới 22 mét không yêu cầu chừa khoảng lùi và có thể xây sát vỉa hè.
Nếu công trình có chiều cao từ 22 mét đến 25 mét, khoảng lùi cần tính từ vỉa hè ra 3 mét.
Nếu công trình có chiều cao trên 28 mét, khoảng lùi cần tính từ vỉa hè vào 6 mét.
Đường rộng hơn 22 mét
Công trình có chiều cao 28 mét trở xuống có thể xây sát vỉa hè, không cần lùi vào khoảng trống.
Đối với công trình có chiều cao lớn hơn 28 mét, cần phải chừa khoảng lùi tính từ vỉa hè vào 6 mét.
LIÊN HỆ NGAY với Xây dựng Kiến Xanh để được TƯ VẤN MIỄN PHÍ các dịch vụ và nhận ƯU ĐÃI LỚN ngay hôm nay.
| Xây nhà trọn gói | Sửa nhà Trọn gói |
| Xây nhà Cấp 4 | Cải tạo nhà Cấp 4 |
| Xây dựng Biệt thự | Cải tạo nhà 2 tầng cũ |
| Xây nhà 2 Tầng | Cải tạo nhà 3 tầng |
| Xây nhà 3 Tầng | |
| Xây nhà 4 Tầng |
Phần 3: Những câu hỏi liên quan đến Chỉ giới Xây dựng
Bộ phận công trình nào có thể vượt qua Chỉ giới đường đỏ?
Không được phép xây dựng bất kỳ phần nào của nhà vượt qua đường chỉ giới đỏ.
Nếu chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ, phần nhà có thể được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng.
Các phần khác của công trình có thể vượt qua chỉ giới xây dựng như:
- Vệt dắt xe, bậc thềm, cánh cửa, bậu cửa, mái đua, mái đón, móng nhà, gờ chỉ và ô văng.
- Ban công chỉ được phép nhô ra ngoài giới hạn xây dựng tối đa là 1,4 mét và không được bao quanh, che chắn để tạo thành phòng hoặc lô-gia.
Có được xây dựng lấn sang nhà bên cạnh?
Không có bất kỳ bộ phận nào của ngôi nhà, bao gồm thiết bị, đường ống hoặc hệ thống đường ngầm dưới đất, được vượt quá ranh giới sang lô đất của nhà bên cạnh.
Bên cạnh đó là cấm xả nước mưa, nước thải, nước máy lạnh, khí bẩn hoặc khí thải sang nhà bên cạnh.
Khi xây công trình cần đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật gì?
Miệng xả của ống thông khói, thông hơi không được hướng ra phía thành phố.
Các biển quảng cáo đặt trước ngôi nhà không được sử dụng vật liệu có độ phản quang cao hơn 70%.
Cấm bố trí khu vực phơi quần áo trước mặt tiền các ngôi nhà ven đường.
Nếu máy điều hòa không khí được đặt ở mặt tiền hoặc sát chỉ giới đường đỏ, thì phải đặt ở độ cao ít nhất là 2.7 mét và không được xả nước trực tiếp ra mặt hè hoặc mặt đường.
Đối với những ngôi nhà có hàng rào, cần tuân thủ các quy định về kiến trúc thoáng, thẩm mỹ và phù hợp với quy định của từng khu vực (trừ những trường hợp cần ngăn cách hoặc bảo vệ như cơ quan nhà nước, xí nghiệp, trạm điện, trạm biến áp…)
Có được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng ?
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liên kế đã quy định như sau:
6.4.6 Hàng rào và cổng
6.4.6.1 Đối với nhà ở liên kế mặt phố, hàng rào mặt tiền phải có hình thức kiến trúc thoáng, nhẹ, mỹ quan, thống nhất theo quy định của từng khu vực và phải đảm bảo các yêu cầu sau:
a) Hàng rào không được phép xây dựng vượt ngoài ranh giới kể cả móng và có chiều cao tối đa 2,6 m;
b) Khi mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ, ranh giới với ngõ/hẻm trên 2,4 m, chỉ được phép xây dựng hàng rào thoáng hoặc hàng rào cây bụi;
c) Trường hợp mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ, ranh giới ngõ/hẻm nhỏ hơn 2,4 m, chỉ được xây hàng rào nhẹ thoáng, có chiều cao không quá 1,2 m hoặc xây các bồn hoa để ngăn cách ranh giới;
d) Trường hợp có yêu cầu đặc biệt về bảo vệ an toàn, thì hàng rào được che kín lại bằng vật liệu nhẹ. Phần che kín chỉ được phép cao tối đa 1,8 m.
e) Ngăn cách ranh giới giữa hai nhà phải có hàng rào thoáng cao bằng hàng rào mặt tiền. Phần chân rào có thể xây đặc cao tối đa là 0,6 m.
Từ những quy định trên, chúng ta có thể rút ra câu trả lời cho câu hỏi có được xây hàng rào vượt quá chỉ giới xây dựng hay không, đó là KHÔNG.
Trường hợp mặt tiền nhà đất cách chỉ giới đường đỏ dưới 2,4m thì người dân có thể xây dựng hàng rào thoáng hoặc hàng rào bằng cây bụi.
Đất nằm ngoài chỉ giới thì có được xây dựng hay không?
Đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng sẽ thuộc một trong hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đất trùng với chỉ giới đường đỏ
Nếu chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ trùng nhau, thì đất nằm bên ngoài chỉ giới xây dựng sẽ tương đương với việc nằm bên ngoài chỉ giới đường đỏ.
Căn cứ quy định trong Thông tư QCVN 01:2021/BXD thì công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
– Không cản trở hoạt động giao thông tại lòng đường;
– Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho hoạt động đi bộ trên vỉa hè;
– Không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố;
– Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;
– Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Trường hợp 2: Đất thuộc khoảng lùi
Nếu chỉ giới xây dựng bị lùi so với chỉ giới đường đỏ, thì các công trình kiến trúc tiếp giáp với tuyến đường phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
-
Không được thiết kế bất kỳ bộ phận hay chi tiết kiến trúc nào vượt quá chỉ giới đường đỏ;
- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên toàn tuyến đường hoặc từng đoạn đường;
-
Tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và đảm bảo an toàn cho hoạt động của các phương tiện chữa cháy.
Phần 4: Mức xử phạt khi Vi phạm chỉ giới xây dựng
Tại khoản 9 điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã quy định như sau:9. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:
a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, tại Điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định người vi phạm buộc phải phá dỡ phần công trình vượt quá chỉ giới xây dựng.
Theo quy định, mức xử phạt hành chính chỉ áp dụng đối với tổ chức vi phạm.
Đối với cá nhân vi phạm, mức xử phạt hành chính sẽ chỉ bằng 1/2 so với tổ chức.
Phần 5: Cách xem thông tin Chỉ giới xây dựng Đơn giản
Cách 1: Kiểm tra thông tin trên Internet
Bạn có thể tìm kiếm Thông tin về quy hoạch và chỉ giới xây dựng trên trang thông tin điện tử và các phương tiện thông tin đại chúng.
Ngoài ra, thông tin của hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng cũng phải được đăng tải công khai.
Cách 2: Liên hệ cơ quan nhà nước để nhận thông tin
Để biết thông tin về quy hoạch và chỉ giới xây dựng, người dân có quyền yêu cầu UBND các cấp cung cấp thông tin, hoặc trực tiếp liên hệ với công chức địa chính-xây dựng tại UBND xã, phường, thị trấn.
Các cấp chính quyền có trách nhiệm tiếp nhận, xử lý và cung cấp thông tin về quy hoạch khi có yêu cầu.
Ngoài ra, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng cũng có trách nhiệm cung cấp thông tin về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ khi được yêu cầu trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng mà cơ quan này quản lý.
Cách 3: Dựa trên giấy phép xây dựng
Nếu muốn xây dựng một công trình, việc xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công là bắt buộc.
Trong giấy phép xây dựng, thông tin về chỉ giới xây dựng là nội dung quan trọng nhất cần phải được xem xét.
Phần 6: Lời kết
Tổng kết lại, chỉ giới xây dựng là một trong những yếu tố rất quan trọng trong việc quy hoạch và xây dựng đô thị.
Để kiểm tra chỉ giới xây dựng, cần nắm rõ các quy định của pháp luật và áp dụng các phương pháp kiểm tra đúng chuẩn, đảm bảo độ chính xác và tính hợp lệ của thông tin.
Liên hệ ngay với Xây dựng Kiến Xanh để được tư vấn về các gói Xây nhà Trọn gói, Sửa nhà Trọn gói và nhận được những ƯU ĐÃI ngay hôm nay.
Bài viết liên quan:
- Chỉ giới Đường đỏ là gì? Hướng dẫn xin Chỉ giới Đường đỏ [CHI TIẾT]
- Khoảng lùi Xây dựng là gì? Những Quy định cần nắm [MỚI NHẤT]
- Lộ Giới là gì? Hình thức xử phạt khi vi phạm lộ giới [MỚI NHẤT]
